Шта тражити када купујете кућу са парцелом

Стицање куће подразумева веома висок ризик, јер ова трансакција захтева значајне финансијске трошкове. Да не би изгубили уложена средства, потребно је пажљиво проучити сву документацију о објекту. Међутим, не мање важна је и провјера техничког стања куће. Иначе, убрзо након пресељења, испада да ваше ново породично гнездо има кров, подрум након сваке кише претвара се у базен, а пукотина на зиду расте са застрашујућом брзином.

Тешко је не-специјалисту да разуме све замршености грађевинског бизниса, али се надамо да ће вам наш савет помоћи да не грешите и направите прави избор. А онда ваша радост куповине новог дома неће бити засјењена неугодним изненађењима и нећете морати да отклањате недостатке о свом трошку, који ће вам претходни власник желети да пренесе. Шта тражити када купујете кућу са земљиштем и како да не изгубите из вида важне тачке - прочитајте у овом чланку.

Правила за инспекцију куће

Само професионални могу процијенити квалитету конструкције. И не морате га тражити кроз познате или бесплатне огласе у новинама, јер данас постоје читаве компаније које се баве изградњом стручности. Стручњаци ће одредити све најважније карактеристике конструкције, на пример, топлотну проводљивост и носивост зидова, подова и темеља, садржај влаге материјала, присуство скривених пукотина и других недостатака, ефикасност употребљене инжењерске опреме, итд. реално стање објекта и процјене трошкова за "довођење на памет". Овај закључак се може спровести у процесу преговарања са власником куће.

Позивање специјалисте коштаће вам прилично велику количину. Међутим, када купујете кућу вредну неколико милиона да бисте уштедели на провјери квалитета онога што сте купили, она је једноставно кратковидна. Међутим, вероватно је да ћете се, након што се упознате са закључком испитивања, одлучити да одбијете куповину ове имовине. То значи да ће у будућности бити потребно да се стручњаци изнова и изнова позивају на друге објекте.

Желите ли уштедети десетине хиљада рубаља? Могуће је направити прелиминарне закључке о прикладности куће за становање. Најлогичнији низ акција је прилично једноставан. Ви, вођени нашим препорукама, прегледајте кућу за коју сте заинтересовани (највероватније чак ни један, већ неколико), и само ако нисте пронашли озбиљне недостатке и ако сте задовољни, ангажујте стручњака за професионалну процену објекта.

1. Гледајте кућу боље у прољеће, у вријеме активног топљења снијега и високе влажности тла. Многи чине грешку и одлазе у посету зими. То, наравно, има своје предности, посебно можете бити сигурни да систем гријања функционира нормално. Али, у исто вријеме, зими је теже процијенити опће стање куће. Снег ће се сакрити од вашег погледа урушавајући темељ куће и напукли шкриљевац на крову. Нећете приметити депонију у задњем делу дворишта. У пролеће ће сви ови недостаци бити изложени, а топљење снега и подземних вода ће одмах показати слабе тачке структуре. 2. Многи људи имају врло негативан став према било којој другој руци, категорички одбијају да се "истроше" за некога. Али када се бира дом, боље је да преиспитају своје ставове. Предност треба дати домовима у којима људи живе неко време. Чињеница је да је у великој већини случајева изградња "за себе" и "за продају" два различита нивоа квалитета. Ако је у њој живио власник куће, то може послужити као гаранција квалитета. 3. Не треба се надати да ће вам власник куће искрено испричати о постојећим недостацима свог дома, јер је заинтересован да га прода брзо и профитабилно. Морате сами доћи до истине. На пример, искрен разговор са суседима ће бити веома користан. Видјели су како је кућа изграђена и што је под украсом, и као незаинтересовани, могу рећи много занимљивих ствари о томе што би станодавац желио да ћути или да се намјерно сакрије. 4. Неопходно је процијенити не само кућу, већ и њену локацију и земљиште уз њега. Има ли прекомјерне влаге у том подручју? Да ли је кућа скривена од сунца дрвећем или оближњим зградама? Колико су згодни улази? Да ли се у близини налазе високонапонски водови или индустријски објекти? 5. Када гледате око куће, запишите сва питања која можда имате, како не бисте заборавили да их питате специјалисте. Фотографишите места која су сумњива са ваше тачке гледишта

Наравно, значајан дио идентифицираних недостатака може се надокнадити, али то ће захтијевати додатна финансијска улагања од вас, што значи да може постати основа за ревизију коначне цијене.

Упознавање са распоредом

Кућа није само квадратних метара. Удобност зависи не само од укупне површине, већ и од правилног распореда стамбеног простора. Шта тражити када купујете кућу? Који су моменти посебно важни?

Удобан дом можемо назвати оном у којој смо успјели постићи праву равнотежу између осјећаја простора и приватности. Па, када собе дневног боравка - дневна соба, ходник, трпезарија - глатко "протичу" једна у другу: то ће створити осећај слободе и пространости и спаситиће вас од потребе да стално отварате врата када се крећете по кући. У исто време, веома је важно да сваки члан породице има прилику, ако жели, да буде сам. То, у најмању руку, налаже потребу за довољним бројем спаваћих соба у кући. Није неопходно да буду велике: управо супротно, у малој соби је лакше створити осјећај угоде који је толико потребан за одмор. Пожељно је да кућа буде што је могуће мања уска, дуга, тамна ходника.

Не заборавите на складишни простор за домаћинство - складишне просторије, плакаре, гардеробе. Иначе, крећући се по кући, непрестано ћете се спотакнути о одјећу која је неприкладна за сезону, дјечје саонице, киселе тегле ... никад не знате што још желите да сакријете за сада са својим и туђим очима. Пошто су многе комуникације приватне куће, по правилу, аутономне, треба предвидети и техничке просторије. Треба имати у виду да складишни простори и техничке просторије не захтевају потпуно грејање, што вам омогућава значајно уштеду енергије.

Обратите пажњу на степенице које спајају спратове. Наравно, желим да не "поједе" превише корисног простора, али не треба заборавити да ће у случају пожара то бити главни начин евакуације са другог ката. Са ове тачке гледишта, веома је пожељно да степенице не буду преуске и стрме. Поред тога, стрмина лествица и доступност поуздане ограде директно одређују величину ризика од озбиљних повреда ако се случајно испусти.

Како ћеш бити удобан у новој кући, у великој мери зависи од степена њене осветљености. Природно светло у дневној соби би требало да буде много. Јасно је да сунчева свјетлост продире у простор кроз прозоре, што значи да их има много. Међутим, непотребно ревностан, такође, не исплати, јер прекомерна количина прозора је један од разлога за смањење енергетске ефикасности зграде.

Приликом одређивања оптималног броја прозора, претпоставља се из експериментално утврђене вриједности: однос површине прозора према површини пода треба бити око 1: 8.

Пошто говоримо о прозорима, вреди рећи неколико речи о такозваним кућама са другим светлом. Ријеч је о зградама у којима нема дијела преклопа, а велики панорамски прозор се налази у цијелом зиду објекта (обично дневни боравак или ходник) с двоструком висином стропа. Без сумње, изгледа спектакуларно, али у пракси није баш рационално: таква кућа има већи гријани волумен и мању корисну површину. И, наравно, незаобилазан услов за такву кућу је предиван поглед са прозора, иначе нема потребе за таквим прегледом.

У закључку ћемо споменути гаражу доступну у било којој модерној сеоској кући. Врло често је дио приземља намијењен гаражи. Ово је несумњиво згодно: можете се спустити до свог "гвозденог коња" директно из куће, а да немате времена да се замрзнете у зимској хладноћи или да запрљате ципеле блатом у јесенском времену. Међутим, овај приступ планирању има своје замке. Гаража уграђена у кућу захтева добру вентилацију, иначе ће се мирис бензина и издувних гасова осетити у стамбеним просторијама (није ни због чега прописи забрањују смештање спаваћих соба изнад гараже). Ако је гаража причвршћена за кућу, а још више на одређеној удаљености од ње, проблем погоршања квалитета ваздуха се не појављује.

Проверавање крова куће

Врло често се поткровље куће претвара у депонију бескорисних ствари - власници остављају опрему затим проналажење још много важнијих ствари. Мало је вероватно да имате велику жељу да лутате међу кутијама прекривеним дебелим слојем прашине, старим коферима, остацима грађевинског материјала и другим стварима. Међутим, потребно је доћи до тавана.

На тавану се може проценити стање крова. У идеалном случају, ако се инспекција поклопи са кишним временом - сви недостаци ће постати јасно видљиви. Али чак и ако сте "несретни" са временом, морате само пажљиво да погледате около. Трагови мрља, плијесни или гљивица указују да су радови на крову изведени у лошој вјери, са грубим кршењем технологије, што је резултирало цурењем крова.Таква кућа неће бити поуздана временска заштита - одбити да је купи или се припреми за знатне трошкове поправке.

Обавезно обратите пажњу на то да ли је одводни систем правилно постављен. Његове мане могу се препознати по мрљама на спољним површинама зидова, као и по уторима испраним водом на земљи. На први поглед, ово је безначајна ситница, али неправилно отицање воде током кише може довести до уништења темеља и зидова зграде.

Квалитет конструкције вањских зидова

Желите ли знати да ли ваш нови дом може послужити као ваша тврђава? Затим пажљиво прегледајте вањске зидове ради пукотина. Разлози појаве пукотина на потпорној конструкцији су бројни: неправилно скупљање куће, одсуство монолитних армиранобетонских појасева у случају аерираних бетонских зидова, итд. Међутим, малтерисање је само привремено решење проблема, тачније, чак и покушај да се створи изглед благостања. Вјероватно ће се испуцати врло брзо.

Наравно, стан би требао бити не само издржљив и поуздан, већ и топао. Зидови од цигле, без обзира на њихову дебљину, нужно су изолирани минералном вуном или експандираним полистиреном.

Зидови од бетона не морају бити изоловани, али само ако њихова дебљина прелази 400 мм. У супротном, користи се слој минералне вуне. Експандирани полистирен се не препоручује за топлотну изолацију газираног бетона, јер има мању паропропусност од материјала зидова, што значи да ће се тачка рошења кретати према унутра. Временом, то може довести до стварања кондензата и, као резултат, плесни и плијесни на унутрашњој површини зидова.

Често покушавају да дају пјенасти бетон за газирани бетон. Оне су донекле сличне по изгледу, али потоња има већу топлотну проводљивост. Зидови од пјенастог бетона морају бити изолирани минералном вуном од најмање 100 мм.

Велики и истовремено керамоблокови су заслужено популаран материјал који изгледа као цигла, али са повећаном празнином, што значи да има веома малу топлотну проводљивост.

Понекад је структура зграде комбинована: први спрат је израђен од тешког материјала (на пример, блокови од цигле или керамике), други је направљен од светла (на пример, газиран бетон). Овај приступ је валидан и чак рационалан (али не можете учинити супротно, као што вјеројатно претпостављате). Ако је један спрат направљен од материјала који се веома разликују по густини, сачекајте неједнако слијегање темеља.

Плафони и подови у кући

За процену квалитета подова, прво погледајте плафон доњег спрата. Скретање преклапања је лош знак. Могући разлог за то може бити недовољна површина попречног пресека греда. У овом случају, ситуација ће се временом погоршати, тј., Величина деформације ће се повећати. Јачање пода - занимање је изузетно тешко и веома скупо.

Без обзира на материјал који се преклапа - армирани бетон или дрво, требало би да буде глатко. Свака подна облога - паркет, ламинат, линолеум - на нагнутом и посебно неравном поду брзо се истроши. Није тешко бити сигуран да су подови равномјерни, само запамтите да узмете ниво зграде са собом да прегледате кућу.

Дрвени подови такође морају бити проверени да не постоје флуктуације - не би требало да буде приметних флуктуација током динамичких оптерећења. Стандард дозвољава деформацију пода у дужини од 2 мм по метру. То значи да, ако сте скочили на под, примјетите само мање флуктуације, то је нормално. Али ако под падне испод вас чак и када ходате, одбијте да купите такву кућу или се спремите за његову глобалну реконструкцију.

Такође је пожељно проценити звучну пропустљивост стропа. Разлози за добар слух о удару и буци која се преноси ваздухом изнад пода може бити недовољна дебљина изолационог слоја, лабаво пријањање ваљка, недостатак звучно пропустљивих заптивача у местима његовог ослонца. Дефект је елиминисан перепиланииа подом. Квалитет темеља и подрума куће

Квалитет темеља је мистерија скривена испод земље. Али управо тај структурни елемент одређује снагу и поузданост читаве зграде. Индиректан доказ да је темељ правилно изведен може бити одсуство пукотина на зидовима. Прецизнију процену њене поузданости могу да ураде само стручњаци који ће морати отворити јаме на неколико места дуж зида, тј. Они могу да бирају земљу да би се темељили.

Не будите лијени да пажљиво прегледате подрум. Сјајно је да је преглед куће пао на период активног топљења снега и подизања подземних вода до максималних ознака - у овом тренутку проблеми ће бити јасно видљиви.Али чак и ако се испоставило да сте се бавили одабиром стамбеног простора у другој сезони, погледајте пажљиво на зидове, а посебно на углове подрума.

Ако приметите трагове поплава из прошлости, то значи да је технологија градње темеља била прекинута - хидроизолација је лоше направљена, постоје проблеми са системом одводње и вентилационим каналима. Редовна поплава ће довести до појаве влаге и плијесни у кући, што неће нарушити, и на крају уништити темељ.

Инжењерски системи код куће

Квалитет комуникационих система одређује колико ће бити удобан живот у новој кући. Због тога би требало да се обрати пажња на провјеру статуса.

Наравно, сва опрема која обезбеђује функционисање електричног система и система водоснабдевања и грејања треба да функционише, што треба да се увери у пракси. Поред тога, замолите продавца да вам покаже уговоре са сервисним компанијама - одбијање да се доставе ти документи треба да изазову сумњу у законитост везе.

Ожичење и цеви су обично скривени испод облоге. Тешко их је видјети и, ако је потребно, замијенити. Стога, слободно питајте за распоред воде, топлине, гаса и електричне енергије. Одсуство ових информација увелико ће отежати рад и могуће поправке. Није сувишно упутство за употребу и гаранцијске картице за опрему укључену у осигурање рада инжењерских система.

Водоопскрба

Почевши од инспекције система за водоснабдијевање, прво морате питати из којег извора долази вода. Ако кућа има аутономни водоводни систем, тј. Вода се узима из бунара или бунара, препоручујемо да се узме узорак воде за анализу како би се одредила концентрација тешких метала и присуство патогене микрофлоре. Ако испитивање покаже да је вода у овом извору неадекватног квалитета, мораћете да се одвојите за инсталацију скупог система за чишћење.

Проверите перформансе целог система. Пажљиво прегледајте цеви за мрље - присуство микропукотина у њима се може проценити, на пример, траговима рђе у одређеним подручјима. Побрините се да део цевовода који води од бунара до куће, тј. Пролази уз улицу, има добру топлотну изолацију. Иначе, зими, цијеви могу пукнути услијед ширења замрзнуте воде.

Дренажа

Процијените стање система за одводњавање. Да бисте то урадили, довољно је исушити велику количину воде (на пример, из напуњене купке). Ако је процес предуг, постоји разлог за размишљање. Пажљиво прегледајте канализационе цеви - накупљање влаге на њима може указивати на цурење.

Ако кућа није прикључена на централни канализациони систем, мораћете прегледати септичку јаму или септичку јаму. Величина складишног резервоара треба да буде близу стандарда, а зидови су од бетона или обложени циглом или каменом. Ако је септичка јама скоро пуна, требало би да вас упозори. Могући разлог за то може бити лоше функционисање или чак потпуно нестанак дренажног система.

Систем грејања

Квалитет система грејања може се у потпуности проценити само у хладној сезони. Ако је у вријеме инспекције куће вани лијеп љетни дан, замолите власнике да укључе котао и након пола сата провјерите температуру радијатора. Уверите се да топла вода улази у радијаторе свих просторија у кући. Проверите да ли цеви и батерије цуре, ако су опремљене ваздушним вентилима за ослобађање ваздуха.

Обратите пажњу на сам котао. Када сте близу добре опреме, не бисте смели да осетите мирис гаса и да видите рупе или рђе.

Електрични систем

Још један важан циљ ваше пажње треба да буде систем напајања. Неке куће још увијек користе алуминијске жице које не задовољавају тренутне стандарде и не задовољавају тренутне потребе. Наравно, жице су скривене у зидовима, али је лако пронаћи материјал из којег су направљене - на пример, довољно је скинути поклопац једне од утичница.

Ако у време прегледа куће постоје кућни електрични апарати, искористите прилику да процените квалитет ожичења. Замолите власнике да истовремено укључе све доступне уређаје. Ако мрежа може издржати оптерећење, онда касније не морате бирати између радног гвожђа и електричног штедњака.

Вентилација

За стварање и одржавање здраве микроклиме у кући (и стога, за угодан боравак у њој) проток свјежег зрака је врло важан. Сазнајте више о систему вентилације уређаја у кући коју одлучите да купите. Наравно, природна вентилација, када је кретање ваздуха узроковано само разликама у температури ваздуха напољу и унутра, је једноставно и јефтино.Али једноставно и јефтино, по правилу, није најпрофитабилније и најефикасније. Велики плус за кућу биће присуство присилне вентилације у њој.

Обавезно проверите отворе и проверите да нису зачепљени. Запамтите да лоша вентилација угрожава ваш дом деструктивном влагом, а ви имате сталан осећај непријатних мириса и загушљивости, ау посебно занемареним случајевима, чак и здравствене проблеме.

Прозори и врата

Главни захтев за прозоре је довољна димензија да би се обезбедило добро осветљење. Истовремено, они би такође требали имати одличне особине топлинске и звучне изолације. Ово се односи на врата. Нагиби треба да буду изоловани не само изнутра, већ и споља - не заборавите да се у то уверите.

Не занемарите пажљив преглед прозора. Нећемо ни помињати пукотине на стаклу, оштећења профила, покварену опрему - сигурно ћете без потешкоћа примијетити такве блиставе срамоте. Али постоје и скривени недостаци - на примјер, замагљивање простора између стакала, које се може видјети само у хладној сезони. Присуство влаге унутар стаклене плоче указује на кршење њеног интегритета. Једино рјешење овог проблема је замјена стаклене јединице, која је, као будући власник куће, тешко потребна.

У овој фази прегледа куће, можете донијети закључак о исправности скупљања куће и непостојању изобличења структуре. Открити постојеће проблеме помоћи ће искривљене кутије за врата и прозоре. И прозори и врата треба да се лако отварају и затварају (што указује да се добро уклапају у оквир). Загушење је неприхватљиво - то је први знак неправилног скупљања и, као посљедица, нагиба куће. Испитивање докумената

Ако прегледате све просторије у кући, дошли сте до закључка да сте задовољни свиме или готово свиме, можете почети да се упознавате са документима за некретнине. Ова фаза није ништа мање важна, а можда чак и важнија од прегледа стања крова или инжењерских система. На крају, може се поправити кров који цури или захрђале цијеви (иако ће то захтијевати додатна финанцијска улагања од вас). Али ако не посветите довољно пажње упознавању са документацијом, прегледајте папир само кратко, онда можете постати жртва превараната или само бескрупулозних продаваца. Онда ћете, у најбољем случају, код куће добити пуно правних проблема, али у најгорем случају ћете изгубити новац а да не добијете ништа заузврат.

Листа докумената које треба проверити је прилично опсежна и може се разликовати у зависности од врсте стамбеног простора и парцеле и историје власништва над објектом.

Главни су:

• потврда о државној регистрацији власништва над земљиштем;
• потврда о државној регистрацији власништва кућа (ако је регистрација обављена након 15. јула 2016. године, затим извод из УСРР-а);
• документи о власништву над кућом и земљиштем (уговор о купопродаји, потврда о насљеђивању, поклон, итд.) .
• катастарски пасош зграде и парцеле;
• технички пасош куће са тлоцртом;
• технички пасош домаћинства (документ који садржи план земљишта на коме се налази) зграде и конструкције, њихово техничко стање и процењени трошкови, намена земљишта);
• кућна књига са свим регистрованим на овој адреси;
• уговори о комуникацији (ако постоје) и сертификати нема дугова за плаћање коришћења ових комуникација.

Побрините се да документација коју проучавате одговара мјесту на којем сте приказани. Проверите са Одељењем за земљишне ресурсе исправну регистрацију локације на одређеној адреси.

Историја претходних трансакција

Сазнајте историју претходних трансакција са овом својином. Ако је једна од претходних трансакција неважећа, онда ће све наредне бити. Све продајне трансакције морале су проћи кроз државну регистрацију, а сви релевантни уговори се чувају у архиви БТИ.

Недостатак граничних спорова

Увјерите се да нема граничних спорова са сусједима. Провјерите стварну површину локације, коју одредите ви особно, користећи све доступне мјерне алате, с подручјем наведеним у документима. Ако се ове вредности увелико разликују, боље је напустити сумњиви посао. Земљиште не може бити межеван. У овом случају, обавезати продавца да раздвоји земљиште, стави га на катастарску регистрацију и региструје правду.

Аутентичност потписа приликом куповине путем проки-а

Када купујете некретнину по пуномоћнику, провјерите аутентичност потоњег код нотара.Распитајте се о власнику имовине, сазнајте да ли је жив и да ли је заиста издао пуномоћ.

Отежавање у облику кауције или хапшења

Побрините се да не постоји терет у облику кауције или хапшења на кући и на земљишту. Провјерите ове информације ће вам помоћи нотар, привучени трансакцијом.

Помоћ продавцу из психо-неуролошког и нарколошког диспанзера неће бити сувишна. То ће вас заштитити од ситуације у којој касније постаје јасно да је продавац званично проглашен неспособним, што значи да се ваш уговор са њим може оспорити.

Ово није све што морате знати када купујете кућу. У неким случајевима постоји потреба за додатним провјерама. Искусни реалтор може да осети све могуће трикове, тако да када купујете имовину, има смисла да тај посао поверите угледној агенцији за некретнине.