Шта је уступање стана у новој згради и могући ризици?

Ради профита, многи инвеститори у некретнине продају станове у завршној фази изградње, када су трошкови становања повећани (а не једном) од почетка пројекта, али нема станова од инвеститора. Учинити такав посао могуће је само преношењем власништва над станом у новој згради, што то значи и какве нијансе треба да знате да бисте се заштитили од највероватнијег ризика - прочитајте у овом чланку.

Шта је уступање имовинских права

Пре него што сазнате колико је сигурна куповина некретнина по овој шеми, морате разумети шта је уступање стана у новој згради, како би се законски појаснило значајни аспекти повезани са овом врстом трансакције.

Пренос власништва је једини начин да дионичар прода стан у недовршеној кући прије него што буде пуштен у рад. Дакле, долази до доделе само када продавац није девелопер, већ физички (акционар који је купио стан од девелопера) или правно лице (предузеће извођач, организација инвеститор). Овај начин преноса права на стан предвиђен је савезним законом “о учешћу у заједничкој изградњи”. И то је могуће од тренутка државне регистрације уговора о учешћу у изградњи (ДДУ) до дана испоруке куће.

Додјела стана је трансакција, а резултат тога је пријенос имовинских права на стамбене просторе. Али, пошто говоримо о стану у кући у изградњи, уз права на њу, преносе се и дужности инвеститора за некретнине. У ствари, предмет продаје није само становање, већ споразум према којем купац може постати власник у будућности (ДДУ). До тог тренутка, стан није заправо постојећи објекат, већ само условно, са условним подацима и нумерацијом (поштанска адреса, тачна површина и број стана постају познати тек након пуштања у рад). Стварни трансфер стана новом власнику врши се према уступању и тек након добијања дозволе за пуштање у рад.

Уместо речи "додела" у званичним документима често постоји законски термин - цесија. Споразум о преносу права и обавеза према ДДУ подлеже државној регистрацији.

Важно! Непоштовање било којег од законски релевантних услова може довести до признавања трансакције као неважеће.

Типови доделе

Трансакције преноса су подељене у два типа, у зависности од тога да ли је продавац појединац или организација (правно лице).
1. У првом случају, најчешће говоримо о добијању накнаде због разлике између цијена у фази ископавања иу завршној фази изградње (неколико мјесеци прије стављања куће). Такође, продавац је вођен жељом да избегне плаћање пореза. Док суинвестор не постаје власник, он је дужан да плати порез на доходак од продаје стана (ПИТ), али у исто вријеме уштеди значајан дио (порез се неће обрачунавати на катастарску вриједност, те стога без повећања за фактор 0,7). Међутим, уписом имовине власник је обавезан да плати порез од 13% на цену продаје (ако поседује стан мање од пет година). Који ризици могу настати приликом преношења права са акционара на другог појединца?
Приликом склапања уговора о уступању, дионичар мијења тренутни ПСД. Истовремено, нови акционар мора да се сложи око услова инвеститора који су договорени са претходним учесником у заједничкој изградњи. Промене у ДДУ више нису могуће. Али ово је његов плус. Све обавезе инвеститора остају исте - нови носилац интереса ће добити одређени стан по договореној цени иу уговореном року. 2.
2. У другом случају, ако се права и обавезе из ДДУ преносе на правно лице, поступак обраде трансакције се не разликује превише од претходне верзије. Једини услов за организацију је да се поравнање са инвеститором мора извршити у безготовинском облику и тек након државне регистрације ДДУ. Ставови програмера за доделу и координацију
Према важећем законодавству Руске Федерације (наиме, савезном закону бр. 214), није неопходно договорити се о трансакцији ако је цена уговора о уступању у потпуности плаћена . Ако се исплата врши само делимично, сагласност инвеститора је предуслов за пренос права на стан. Ово је опште правило из којег постоје изузеци. Ако инвеститор у ДДУ прописује директан услов: "уступање права без сагласности инвеститора је немогуће" - онда је ималац капитала дужан да се придржава услова уговора, према којима је потписао свој потпис.

Нису сви програмери добродошли трансакције доделе права. Неки једноставно региструју у ДДУ потребу да се договоре о трансакцији преноса. Други више воле да примају бенефиције: наплаћују накнаду за могућност преноса потраживања на другу особу у износу од 1-15% од вредности стана.Ко тачно треба да сноси ове трошкове није јасно дефинисан у законодавству, све зависи од споразума између страна. Најчешће, ове трошкове покрива први акционар, који је пристао на услове инвеститора. Међутим, у пракси, продавац често прецјењује цијену стана како би надокнадио разлику.
И други прописују у ДДУ директну забрану извршења ове трансакције. Што, успут, није сасвим легално и може се оспорити на суду (ако је раније пракса показала бесмисленост таквих жалби од стране инвеститора у некретнине, сада постоји позитиван тренд - судије све више преузимају страну учесника у заједничкој изградњи).

Важно! Чак и ако не постоји клаузула о забрани или обавезном одобрењу у ДДУ, стране су дужне да обавесте инвеститора о промени акционара.

Ризици при додељивању

Да би се разумело да ли постоје "замке" у послу, морате знати мотиве који покрећу продавца. У случају преноса права на стан у кући у изградњи, све је врло јасно и разумљиво. Продавац жели добити профит и избјећи порезе. И није битно ко дјелује као дионичар - приватни власник или организација.
У овом случају, вјероватноћа сусрета с преварантима није искључена. Да бисте избегли ризике (губитак новца и становања), вреди проверити:

Сам објекат је у изградњи (како се одвија пројекат, да ли је било кашњења, да ли су поштоване грађевинске норме)

Девелопер (његова историја, степен поузданости, повратне информације о компанији на форумима и заједницама инвеститора);

Дизајн и дозвола за документацију (садржи све званичне податке о пројекту и девелоперу); 61>

Да ли је извршена процедура за државну регистрацију ДДУ-а,

Да ли је продавац извршио плаћање девелоперу у потпуности (као и код уобичајеног) чак и продавац шаље потврду о уплати заједно са другим документима, у нашем случају то је ДДУ).

Прве три тачке повезане су са ризиком од недовршене изградње: продавац може да покрене жељу да се отараси таквог објекта без губитка новца . Јасан знак "замрзнуте" градње, када се 70% - 80% продатих станова, у одређеној кући, нуди по уговору о додјели, а грађевински радови на објекту завршени су само за 20-40%.

Последње две су повезане са ризиком губитка свих инвестиција, или са ризиком непредвиђених трошкова. Ако претходни акционар уопште није у потпуности платио или није платио стан, обавеза плаћања ће бити уплаћена новом учеснику у заједничкој изградњи (чак и поред тога што је већ у потпуности исплатио продавцу).

Као што пракса показује, има и честих случајева када продавци покушавају да варају тако што нуде преношење права по прелиминарном ДДУ. Такав споразум није правно обавезујући, јер није ни регистрован у регалији. Овакве лажне радње често су праћене двоструком продајом и увијек завршавају губитком новца и становања за превареног купца.

Хипотека: процедура

Једноставна, иако неразумљива на први поглед, трансакција преноса је компликована када се исплата врши на рачун хипотекарних фондова. Размотрите три различите ситуације и процедуре у свакој од њих.

1. Продавац је купио стан на терет хипотекарних фондова. Главно питање је како преносити права на непокретности ако је банка наметнула накнаду?

Ако је продавац купио стан за хипотеку, трансакција преноса ће бити могућа тек када се дуг потпуно отплати. Кредит можете отплатити на трошак купца у неколико корака (али само под условом да купац има готовину):

продавац и купац требају саставити уговор о зајму или признаницу (нису регистровани, али су писани у писаној форми) у дупликату, складиштено дуго времена, у случају потраживања) и тек након тога извршити трансфер новца за отплату кредита и отклонити "терет";

регистрацију трансакције по уговору о уступању права.

2. Купац стиче стан у хипотеци - како се договорити и смањити трошкове?

Кредит за објекат спреман за испоруку и реализован уступањем права није одобрен у свим банкама и за прилично велики проценат (не у почетној фази изградња - уместо 9,5% годишње - 11-13%). У вези са овим околностима, купац има право да од продавца захтева значајан попуст. Ако нема толико људи који желе да купе стан по уговору о додели, друга страна ће морати да их сретне на пола пута.

За добијање кредита банка отвара посебан рачун за клијента, коме је дужник дужан да уплати предујам. Ту су и кредитна средства. Поступак се завршава преношењем цјелокупног износа на рачун продавца, који се врши само након државне регистрације уговора о уступању (у регистру).

3. Обје стране врше куповину на рачун хипотекарних фондова.

Ако два “хипотекарна лица” дјелују као стране у трансакцији, још увијек је могуће пренијети права ако први дионичар добије пристанак од своје банке.

Наравно, трансакција о уступању стамбених права је сложена и захтева поштовање низа законских нијанси, као и максималну бригу и опрез, како од продавца, тако и од купца. Али сада знате како да избегнете највероватније ризике и саставите уговор. Не заборавите на стандардне ризике повезане са било којом трансакцијом некретнина (потраживања трећих лица, рођаци, продаја неспособног продавца, повјереник, који нема право продати предмет, итд.).